Tải App Lotus
Quét mã QR để tải app Lotus
Nhập mã xác nhận OTP
Hãy nhập mã xác nhận đang hiển thị trên ứng dụng Lotus.
Gửi lại sau 00:30
Lời khuyên cho nhà đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng
Chuyên gia Bùi Quang Tín cho rằng, vấn đề đầu tiên cũng là vấn đề quan trọng nhất mà nhà đầu tư (NĐT) và rất nhiều nhà phát triển dự án khác cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản(BĐS) nghỉ dưỡng đó chính là vấn đề pháp lý của dự án đặc biệt là tính pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng mà có liên quan đến condotel. Bởi BĐS nghỉ dưỡng có nhiều hình thức như: Căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự, nhà phố biển. Tính pháp lý này sẽ liên quan đến những vấn đề như: hồ sơ xây dựng, sự hoàn công, bảo hiểm cháy nổ, hình thức dịch vụ về quản lý BĐS, các nội dung trên hợp đồng mua bán…
Điều thứ 2 mà NĐT cần lưu ý đến đó là độ uy tín của các chủ đầu tư. Bởi vì trong thời gian vừa qua, do yếu tố pháp lý của 1 số hình thức BĐS nghỉ dưỡng ví dụ như Condotel quảng cáo rất rầm rộ bằng cách đưa ra cam kết tỷ lệ lợi nhuận không đúng với thực tế đã khiến rất nhiều NĐT và nhà phát triển dự án đua nhau đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng nên đều bị phá sản, chẳng hạn như dự án Cocobay ở Đà Nẵng. Đây chính là một bài học đắt giá cho các NĐT cần phải rút kinh nghiệm và hết sức quan tâm đến lịch sử hoạt động, lịch sử kinh doanh của các chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án.
Điều thứ 3, cần phải lưu ý đến tỷ suất lợi nhuận cam kết. Trên thực tế thì tỷ suất cam kết trung bình hiện nay từ 5-8% là phù hợp. Nếu như cam kết trên mức đó thì rất khó để nhà phát triển dự án có thể thực hiện cam kết của mình trong suất thời gian cam kết. Thông thường các nhà phát triển dự án cam kết từ 5 - 10 năm, tỷ suất sinh lời đạt khoảng 10% hiện nay có VinGroup, đạt 12% có Cocobay.
Ngoài ra, mỗi dự án lại có tỷ lệ cam kết khác nhau nên khó mà đưa ra được 1 con số chung. Hơn thế, nó còn tùy thuộc vào cách thức kinh doanh, mô hình kinh doanh, độ uy tín của chủ đầu tư, đội ngũ hoạt động của ban quản lý, chi phí hoạt động kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận cũng như triển vọng của các dự án, nơi mà BĐS nghỉ dưỡng có.
Mặc dù tỷ suất sinh lời khó để mà tính nhưng các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, trường hợp nếu thấy trên 8-9% thì đó là tỷ suất đáng nghi ngờ. Tuy nhiên, cũng có 1 số dự án cam kết 9-10% thậm chí có những dự án cam kết 2-3% nhưng chưa chắc đã hiệu quả. Tính hiệu quả, độ uy tín trong cam kết lợi nhuận phụ thuộc rất lớn vào độ uy tín của chủ đầu tư, cách thức triển khai hoạt động kinh doanh cũng như chi phí hoạt động trong quá trình kinh doanh của các nhà phát triển dự án như thế nào thì mới có thể đưa ra được mức tỷ suất lợi nhuận phù hợp.
Bản thân NĐT khi mua các dự án BĐS nghỉ dưỡng thì cần có sự đánh giá mang tính toàn diện. Do đó, NĐT cần hiểu về dự án, cần hiểu về chủ đầu tư và hiểu về cách thức triển khai dự án kinh doanh trên thực tế thay vì chỉ chú ý đến tới tỷ suất sinh lời một cách đơn thuần. Mặt khác, NĐT cần phải có sự tìm hiểu kỹ hơn để tránh vấn đề sai lầm khi thực hiện không được như cam kết. Tôi lấy ví dụ như dự án Cocobay Đà Nẵng, vì sao hàng loạt NĐT phá sản? Nguyên nhân là do NĐT chỉ tin chủ đầu tư chứ không chịu tìm hiểu kỹ lưỡng hay cũng không có chuyên môn và không có đầy đủ thông tin về chủ đầu tư nên đã rót quá nhiều tiền vào để rồi thất bại.
Triển vọng của loại hình Condotel trong đầu tư BĐS nghỉ dưỡng
Thực chất mà nói hình thức Condotel là một hình thức mà trên thế giới rất phát triển và phổ biến hơn 10 năm qua chứ không phải chỉ riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, tại Việt Nam, để có hình thức pháp lý của Condotel đúng nghĩa là căn hộ khách sạn thì phải chờ đợi thêm một thời gian nữa.
Bình thường nếu các chủ đầu tư triển khai dưới hình thức là căn hộ du lịch thì đã có pháp lý đầy đủ và đủ điều kiện để hoạt động rồi. Nhưng nhiều chủ đầu tư, nhiều nhà phát triển dự án lại không dùng đúng từ căn hộ du lịch hay căn hộ chung cư, nhà phố nghỉ dưỡng như theo pháp lý mà họ lại bắt trước mô hình của thế giới dùng từ Condotel thì riêng từ Condotel không có một văn bản pháp luật nào của Việt Nam có quy định.
Còn trên Thế giới, nếu nói về mô hình phát triển thì rõ ràng loại hình Condotel đã phát triển rất linh hoạt, tỷ suất sinh lời tốt, thậm chí lên đến hơn 10%. Đây cũng chính là một xu thế mà chắc chắn Việt Nam sẽ phát triển trong thời gian tới đặc biệt là khi lượng khách du lịch như lượng khách du lịch Quốc tế trong năm 2019 vừa qua đạt được hơn 17 triệu lượt còn lượt khách du lịch trong nước thì đạt được hơn 95 triệu lượt. Trong khi đó, trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người dân Việt Nam gia nhập tầng lớp trung lưu, dự kiến sẽ đạt khoảng 35 triệu người trong năm 2022 cho nên đây hoàn toàn là một triển vọng lớn. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước Việt Nam đang ngày càng ủng hộ phát triển du lịch với cơ chế ngày càng hoàn thiện hơn nữa. Chắc chắn khi có pháp lý đầy đủ, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư mạnh, du lịch phát triển và hoạt động kinh doanh minh bạch hơn thì rõ ràng Condotel sẽ là một loại hình phát triển mạnh trong tương lai.
Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng có lợi thế gì và đầu tư vào khu vực nào tốt nhất trong năm 2020?
Theo nhận định của chuyên gia Bùi Quang Tín, trong bối cảnh hiện nay thì đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng sẽ có lợi thế hơn hẳn so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm. Bởi lẽ, nếu đầu tư vào vàng thì sẽ gặp nhiều rủi ro. Theo số liệu thống kê hơn 20 năm vừa qua, trung bình giá vàng chỉ tăng 8,65%/năm trong khi mức độ rủi ro rất lớn. Mặt khác, cũng theo thông số liệu thống kê thì có trên 95% nhà đầu tư vàng kể cả chuyên nghiệp hay nghiệp dư đều thất bại kể cả trong nước hay nước ngoài.
Về chứng khoán thì thị trường chứng khoán vừa qua cứ lên xuống bất thường, gần 6 tháng qua chỉ rơi vào khoảng 950 -1.000 điểm, cho nên nếu đầu tư thì tỷ suất sinh lời sẽ không cao. Còn đối với gửi tiết kiệm thì đây là 1 kênh đầu tư tốt so với chứng khoán và đầu tư vàng. Thông thường lãi suất trung bình nếu gửi tiết kiệm 12 tháng là khoảng 8%, trừ lạm phát 3% thì chúng ta sẽ được lợi 5%. Tuy nhiên đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng so với các loại hình đầu tư trên vẫn là tốt hơn nhất. Quan sát trên thị trường có thể thấy, nếu NĐT sở hữu 1 số căn hộ chung cư, 1 số căn hộ du lịch ở Hạ Long, Nha Trang hay Quy Nhơn, Phú Quốc, Vũng Tàu thì tỷ suất sinh lời của năm 2018 - 2019 vừa qua trung bình đạt khoảng 20 - 30%/năm. Không những thế, nếu mà NĐT còn chọn lựa được những vị trí tốt, vị trí gần biển chẳng hạn như ở Vũng Tàu thì năm 2019 vừa qua, tỉ lệ hiệu suất sinh lời đạt được tới 30 - 40%/năm. Chính vì vậy, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng trong vài năm tới vẫn tiếp tục tăng trưởng và là 1 xu thế rất tốt. Nhưng điều quan trọng mà các NĐT cần phải lưu ý là cần quan tâm đến tính pháp lý, chủ đầu tư, tỷ lệ cam kết lợi nhuận và phải chọn đúng vị trí thì mới có thể tạo hiệu suất sinh lời cao còn nếu không sẽ phải chịu rủi ro.
TS Bùi Quang Tín dự báo, trong năm 2020, nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT nên đầu tư vào những hình thức như: Căn hộ du lịch, biệt thự hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển. Vì ngoài tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê BĐS nghỉ dưỡng này thì NĐT sẽ có những lợi thế khác rất có lời khi đầu tư. Ngoài ra, nếu có BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT sẽ thể hiện được đẳng cấp cao cấp, một phong cách sống mới, tận hưởng cuộc sống mang phong cách hiện đại hơn…
Đồng thời, trước những vấn đề pháp lý của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, TS. Bùi Quang Tín cũng đưa ra lời khuyên cho các NĐT cần lưu ý rằng: Khi làm việc với các chủ đầu tư hay các nhà phát triển dự án thì trên hợp đồng, NĐT cần chú ý có những cụm từ như là “Căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển”, nếu thấy hợp đồng ghi những hình thức này thì NĐT nên tham gia mua. Bởi các hình thức này đã được pháp luật quy định và có điều chỉnh rõ ràng.
Còn nếu như trong hợp đồng mua bán mà NĐT thấy xuất hiện cụm từ Condotel hay có liên quan đến hình thức Condotel kể cả của tập đoàn Vingroup hay Sungroup đi chăng nữa thì người mua vẫn cần hết sức cảnh giác, bởi hiện nay không có điều luật nào quy định cũng chưa có pháp lý nào đầy đủ về hình thức condotel này.
Lời khuyên cho nhà đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng
Chuyên gia Bùi Quang Tín cho rằng, vấn đề đầu tiên cũng là vấn đề quan trọng nhất mà nhà đầu tư (NĐT) và rất nhiều nhà phát triển dự án khác cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản(BĐS) nghỉ dưỡng đó chính là vấn đề pháp lý của dự án đặc biệt là tính pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng mà có liên quan đến condotel. Bởi BĐS nghỉ dưỡng có nhiều hình thức như: Căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự, nhà phố biển. Tính pháp lý này sẽ liên quan đến những vấn đề như: hồ sơ xây dựng, sự hoàn công, bảo hiểm cháy nổ, hình thức dịch vụ về quản lý BĐS, các nội dung trên hợp đồng mua bán…
Điều thứ 2 mà NĐT cần lưu ý đến đó là độ uy tín của các chủ đầu tư. Bởi vì trong thời gian vừa qua, do yếu tố pháp lý của 1 số hình thức BĐS nghỉ dưỡng ví dụ như Condotel quảng cáo rất rầm rộ bằng cách đưa ra cam kết tỷ lệ lợi nhuận không đúng với thực tế đã khiến rất nhiều NĐT và nhà phát triển dự án đua nhau đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng nên đều bị phá sản, chẳng hạn như dự án Cocobay ở Đà Nẵng. Đây chính là một bài học đắt giá cho các NĐT cần phải rút kinh nghiệm và hết sức quan tâm đến lịch sử hoạt động, lịch sử kinh doanh của các chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án.
Điều thứ 3, cần phải lưu ý đến tỷ suất lợi nhuận cam kết. Trên thực tế thì tỷ suất cam kết trung bình hiện nay từ 5-8% là phù hợp. Nếu như cam kết trên mức đó thì rất khó để nhà phát triển dự án có thể thực hiện cam kết của mình trong suất thời gian cam kết. Thông thường các nhà phát triển dự án cam kết từ 5 - 10 năm, tỷ suất sinh lời đạt khoảng 10% hiện nay có VinGroup, đạt 12% có Cocobay.
Ngoài ra, mỗi dự án lại có tỷ lệ cam kết khác nhau nên khó mà đưa ra được 1 con số chung. Hơn thế, nó còn tùy thuộc vào cách thức kinh doanh, mô hình kinh doanh, độ uy tín của chủ đầu tư, đội ngũ hoạt động của ban quản lý, chi phí hoạt động kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận cũng như triển vọng của các dự án, nơi mà BĐS nghỉ dưỡng có.
Mặc dù tỷ suất sinh lời khó để mà tính nhưng các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, trường hợp nếu thấy trên 8-9% thì đó là tỷ suất đáng nghi ngờ. Tuy nhiên, cũng có 1 số dự án cam kết 9-10% thậm chí có những dự án cam kết 2-3% nhưng chưa chắc đã hiệu quả. Tính hiệu quả, độ uy tín trong cam kết lợi nhuận phụ thuộc rất lớn vào độ uy tín của chủ đầu tư, cách thức triển khai hoạt động kinh doanh cũng như chi phí hoạt động trong quá trình kinh doanh của các nhà phát triển dự án như thế nào thì mới có thể đưa ra được mức tỷ suất lợi nhuận phù hợp.
Bản thân NĐT khi mua các dự án BĐS nghỉ dưỡng thì cần có sự đánh giá mang tính toàn diện. Do đó, NĐT cần hiểu về dự án, cần hiểu về chủ đầu tư và hiểu về cách thức triển khai dự án kinh doanh trên thực tế thay vì chỉ chú ý đến tới tỷ suất sinh lời một cách đơn thuần. Mặt khác, NĐT cần phải có sự tìm hiểu kỹ hơn để tránh vấn đề sai lầm khi thực hiện không được như cam kết. Tôi lấy ví dụ như dự án Cocobay Đà Nẵng, vì sao hàng loạt NĐT phá sản? Nguyên nhân là do NĐT chỉ tin chủ đầu tư chứ không chịu tìm hiểu kỹ lưỡng hay cũng không có chuyên môn và không có đầy đủ thông tin về chủ đầu tư nên đã rót quá nhiều tiền vào để rồi thất bại.
Triển vọng của loại hình Condotel trong đầu tư BĐS nghỉ dưỡng
Thực chất mà nói hình thức Condotel là một hình thức mà trên thế giới rất phát triển và phổ biến hơn 10 năm qua chứ không phải chỉ riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, tại Việt Nam, để có hình thức pháp lý của Condotel đúng nghĩa là căn hộ khách sạn thì phải chờ đợi thêm một thời gian nữa.
Bình thường nếu các chủ đầu tư triển khai dưới hình thức là căn hộ du lịch thì đã có pháp lý đầy đủ và đủ điều kiện để hoạt động rồi. Nhưng nhiều chủ đầu tư, nhiều nhà phát triển dự án lại không dùng đúng từ căn hộ du lịch hay căn hộ chung cư, nhà phố nghỉ dưỡng như theo pháp lý mà họ lại bắt trước mô hình của thế giới dùng từ Condotel thì riêng từ Condotel không có một văn bản pháp luật nào của Việt Nam có quy định.
Còn trên Thế giới, nếu nói về mô hình phát triển thì rõ ràng loại hình Condotel đã phát triển rất linh hoạt, tỷ suất sinh lời tốt, thậm chí lên đến hơn 10%. Đây cũng chính là một xu thế mà chắc chắn Việt Nam sẽ phát triển trong thời gian tới đặc biệt là khi lượng khách du lịch như lượng khách du lịch Quốc tế trong năm 2019 vừa qua đạt được hơn 17 triệu lượt còn lượt khách du lịch trong nước thì đạt được hơn 95 triệu lượt. Trong khi đó, trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người dân Việt Nam gia nhập tầng lớp trung lưu, dự kiến sẽ đạt khoảng 35 triệu người trong năm 2022 cho nên đây hoàn toàn là một triển vọng lớn. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước Việt Nam đang ngày càng ủng hộ phát triển du lịch với cơ chế ngày càng hoàn thiện hơn nữa. Chắc chắn khi có pháp lý đầy đủ, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư mạnh, du lịch phát triển và hoạt động kinh doanh minh bạch hơn thì rõ ràng Condotel sẽ là một loại hình phát triển mạnh trong tương lai.
Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng có lợi thế gì và đầu tư vào khu vực nào tốt nhất trong năm 2020?
Theo nhận định của chuyên gia Bùi Quang Tín, trong bối cảnh hiện nay thì đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng sẽ có lợi thế hơn hẳn so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm. Bởi lẽ, nếu đầu tư vào vàng thì sẽ gặp nhiều rủi ro. Theo số liệu thống kê hơn 20 năm vừa qua, trung bình giá vàng chỉ tăng 8,65%/năm trong khi mức độ rủi ro rất lớn. Mặt khác, cũng theo thông số liệu thống kê thì có trên 95% nhà đầu tư vàng kể cả chuyên nghiệp hay nghiệp dư đều thất bại kể cả trong nước hay nước ngoài.
Về chứng khoán thì thị trường chứng khoán vừa qua cứ lên xuống bất thường, gần 6 tháng qua chỉ rơi vào khoảng 950 -1.000 điểm, cho nên nếu đầu tư thì tỷ suất sinh lời sẽ không cao. Còn đối với gửi tiết kiệm thì đây là 1 kênh đầu tư tốt so với chứng khoán và đầu tư vàng. Thông thường lãi suất trung bình nếu gửi tiết kiệm 12 tháng là khoảng 8%, trừ lạm phát 3% thì chúng ta sẽ được lợi 5%. Tuy nhiên đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng so với các loại hình đầu tư trên vẫn là tốt hơn nhất. Quan sát trên thị trường có thể thấy, nếu NĐT sở hữu 1 số căn hộ chung cư, 1 số căn hộ du lịch ở Hạ Long, Nha Trang hay Quy Nhơn, Phú Quốc, Vũng Tàu thì tỷ suất sinh lời của năm 2018 - 2019 vừa qua trung bình đạt khoảng 20 - 30%/năm. Không những thế, nếu mà NĐT còn chọn lựa được những vị trí tốt, vị trí gần biển chẳng hạn như ở Vũng Tàu thì năm 2019 vừa qua, tỉ lệ hiệu suất sinh lời đạt được tới 30 - 40%/năm. Chính vì vậy, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng trong vài năm tới vẫn tiếp tục tăng trưởng và là 1 xu thế rất tốt. Nhưng điều quan trọng mà các NĐT cần phải lưu ý là cần quan tâm đến tính pháp lý, chủ đầu tư, tỷ lệ cam kết lợi nhuận và phải chọn đúng vị trí thì mới có thể tạo hiệu suất sinh lời cao còn nếu không sẽ phải chịu rủi ro.
TS Bùi Quang Tín dự báo, trong năm 2020, nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT nên đầu tư vào những hình thức như: Căn hộ du lịch, biệt thự hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển. Vì ngoài tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê BĐS nghỉ dưỡng này thì NĐT sẽ có những lợi thế khác rất có lời khi đầu tư. Ngoài ra, nếu có BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT sẽ thể hiện được đẳng cấp cao cấp, một phong cách sống mới, tận hưởng cuộc sống mang phong cách hiện đại hơn…
Đồng thời, trước những vấn đề pháp lý của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, TS. Bùi Quang Tín cũng đưa ra lời khuyên cho các NĐT cần lưu ý rằng: Khi làm việc với các chủ đầu tư hay các nhà phát triển dự án thì trên hợp đồng, NĐT cần chú ý có những cụm từ như là “Căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, hoặc những nhà biệt lập ngay vùng ven biển”, nếu thấy hợp đồng ghi những hình thức này thì NĐT nên tham gia mua. Bởi các hình thức này đã được pháp luật quy định và có điều chỉnh rõ ràng.
Còn nếu như trong hợp đồng mua bán mà NĐT thấy xuất hiện cụm từ Condotel hay có liên quan đến hình thức Condotel kể cả của tập đoàn Vingroup hay Sungroup đi chăng nữa thì người mua vẫn cần hết sức cảnh giác, bởi hiện nay không có điều luật nào quy định cũng chưa có pháp lý nào đầy đủ về hình thức condotel này.