Chuyên gia tài chính “mách nước” các kênh đầu tư sinh lời tốt năm 2020

Trong năm 2019, giá vàng lên đỉnh và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất thị trường nhưng sang năm 2020, đầu tư vào vàng, bất động sản hay gửi tiết kiệm cho chắc ăn vẫn là câu hỏi quan trọng với nhiều người. Có người cho rằng, năm 2020 bất động sản sẽ là kênh đầu tư hút vốn “vượt mặt” cả vàng, chứng khoán và gửi tiết kiệm, trong đó tiêu biểu là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Chúng tôi xin giới thiệu 1 góc nhìn của TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính bàn luận về vấn đề này.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nói rằng, trước đây có khá nhiều nhà đầu tư (NĐT) nghĩ rằng kênh bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn các kênh đầu tư khác vì họ nhìn thấy sự cam kết lợi nhuận trên 10% của các chủ đầu tư. Vì vậy có rất nhiều NĐT mặc dù không phải là người thuộc nhóm thích hưởng những căn hộ nghỉ dưỡng đẹp mà họ chỉ thuộc nhóm săn tìm lợi nhuận cao và không đầu tư lâu dài nhưng họ vẫn đua nhau đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, tình trạng chung của hàng loạt NĐT này là khi không đạt được kết quả như họ mong muốn thì họ đều sẽ bị thua lỗ. Trong khi đó, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng chủ yếu chỉ dành cho những nhóm khá giả, thích sở hữu một tài sản có giá trị lâu dài và thích có một nơi để mình làm chủ để nghỉ ngơi thường xuyên cho gia đình và người thân ở những vùng thiên nhiên đẹp nhất là những vùng biển đẹp ở Việt Nam.

Chính vì vậy, lời khuyên dành cho các NĐT đó là, nếu họ thấy mình hội tụ đầy đủ các yếu tố như: có tiềm lực tài chính lớn với mục tiệu đầu tư dài hạn và có mong muốn sở hữu tài sản có giá trị lâu dài để sinh lời kết hợp với việc hưởng thụ nghỉ dưỡng gia đình hay cá nhân thì nên đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng còn nếu NĐT chỉ tìm lợi nhuận cao thì không nên đầu tư vào kênh này.

Nếu cứ tin vào quảng cáo từ phía chủ đầu tư thì nhà đầu tư rất dễ bị rủi ro

Thực tế cho chúng ta thấy, không chỉ loại hình codotel mà rất nhiều phân khúc BĐS từ đất nền, đất vùng ven, đất nông nghiệp cho đến căn hộ… cũng có những giai đoạn gây thua lỗ cho nhà đầu tư. Bởi giai đoạn này là những giai đoạn mà các chủ đầu tư quảng cáo dự án quá nhiều, sau đó ồ ạt xây dựng gian hàng mà không dựa trên giá trị thật của dự án đó cho nên dẫn đến tình trạng NĐT mua vào thì bị thua lỗ hay nhiều dự án căn hộ chủ đầu tư đã bê bối nhưng NĐT vẫn mua vào nên bị ôm lỗ.

Nói tóm lại các phân khúc BĐS thì đều có sự rủi ro. Nếu nhà đầu tư chạy theo phong trào, chạy theo sự quảng cáo của các chủ đầu tư thì rất dễ bị vỡ trận. Vì vậy NĐT cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng các dự án dựa trên khả năng thích hợp về tài chính của mình.

Bên cạnh đó, giá BĐS nghỉ dưỡng cũng giống như mọi phân khúc BĐS khác nếu có nhiều chủ đầu tư đầu tư lớn, quảng cáo hoành tráng có khi là khu đô thị rất lớn với hàng chục ngàn căn hộ nghỉ dưỡng thì rõ ràng những khu như vậy tính rủi ro rất cao. Tôi lấy ví dụ chẳng hạn như chúng ta mua một khu căn hộ nghỉ dưỡng, nếu mua đúng bản chất là khu du lịch đẹp để nghỉ ngơi, để nghỉ dưỡng bao gồm có hồ bơi hay công viên cảnh quan… thì những khu như vậy sẽ phù hợp với năng lực mà chủ đầu tư hoàn toàn có thể xây dựng được và điều này là khả thi. Còn nếu như nó là dự án đại đô thị gồm có nhiều thành phần như: công viên, quảng trường…thì rất có thể chỉ là quảng cáo bởi trên thực tế có rất nhiều khu đô thị đất nền, nhà ở khi triển khai đã không đủ năng lực để làm thì với căn hộ nghỉ dưỡng còn có nguy cơ cao hơn. Chính vì vậy, NĐT khi mua cần phải lưu ý tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có đủ năng lực xây dựng không và năng lực đó có đúng phù hợp hay không?

Mặt khác, NĐT cũng cần lưu ý rằng, nếu thật sự muốn mua 1 căn hộ nghỉ dưỡng để sinh lời thì có thể mua ở nhiều nơi khác nhau. Nhưng nếu như NĐT muốn mua 1 BĐS nghỉ dưỡng đẹp, xác định để ở lâu dài chứ không chỉ ở ngắn hạn 15 ngày thì cần phải chọn những nơi mình thật yêu thích và thường xuyên lui tới thì mới nên mua. Còn nếu như không thực sự thích ở đó thường xuyên, và cũng không thuận tiện đi lại tới nơi đó thì hoàn toàn không nên mua.

Hơn thế, dân gian vẫn có câu “tiền nào của ấy”, vì thế cho nên NĐT trước khi quyết định mua BĐS nghỉ dưỡng thì cũng cần phải xem giá bán của khu BĐS nghỉ dưỡng đó có phù hợp với chất lượng xây dựng, mật độ xây dựng và các tiện ích khác hay không? Đồng thời khu đó có thực sự có du khách đến ở hay không và du khách có sẵn sàng chi trả tiền thuê phòng tương ứng với giá trị mình đầu tư hay không?... Những vấn đề này NĐT hoàn toàn có thể tìm hiểu ở những khu vực lân cận, những resort xung quanh. Nếu đã làm tốt những bước này thì chắc chắn khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng NĐT sẽ thành công. Ngược lại nếu chỉ nghe và tin vào lời quảng cáo mà mua ngay thì NĐT sẽ dễ dàng thất bại.

Nói chung BĐS nghỉ dưỡng nào mà quảng cáo càng hấp dẫn, nhưng sự thật khi thực hiện lại không có những yếu tố như trong quảng cáo đó thì trong năm 2020 sẽ không dễ dàng có thể tiêu thụ được.

Năm 2020, đầu tư cái gì?

Theo TS Đinh Thế Hiển, năm 2020 nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT cần lưu ý chọn mua những căn hộ nghỉ dưỡng được chủ đầu tư triển khai ở dự án đúng tiến độ. Thứ hai là cần có đầy đủ hết các dịch vụ nghỉ dưỡng như: hồ bơi, phòng tập ghim, công viên cảnh quan, nhà hàng… Tất cả phải được thiết kế, xây dựng theo đúng chất lượng và đúng vùng biển mà du khách thường xuyên thích tới. Nếu đảm bảo có đủ 4 yếu tố này thì khi NĐT mua để tự mình khai thác hay nhờ 1 đơn vị nào đó cho thuê thì khả năng sinh lời vẫn có thể đạt được từ 6 -12% tùy theo từng vị trí. Với mức sinh lời này thì tính bình quân đã vượt qua vàng, dolla kể cả tiền gửi ngân hàng ở một số giai đoạn.

Mặt khác, chúng ta cũng thấy rằng vàng chỉ tăng giá trong năm nay, nhưng xét bình quân trong 5 năm vừa qua chỉ tăng chưa đến 2%. Còn xét trong 3 năm gần đây chỉ tăng 4%. Còn mua căn hộ, nhà phố cho thuê ví dụ như căn hộ hay nhà phố cho thuê ở TP.HCM hoặc Hà Nội thì mức sinh lời được khoảng 4%. Như vậy thì mức sinh lời của căn hộ nghỉ dưỡng vẫn cao hơn các kênh đầu tư khác như vàng, dollar. Tuy nhiên, xét về tính thanh khoản thì vàng và dollar lại có tính thanh khoản cao nhất rồi mới đến BĐS. Vì vậy nếu đem ra so sánh thì các kênh đầu tư này đều có những ưu nhược điểm riêng trong lợi nhuận thế nhưng xét cho cùng thì người mua BĐS nghỉ dưỡng là những người tìm kiếm nơi ở nghỉ dưỡng cho cuộc sống lâu dài và giá trị lâu dài và mức sinh lời từ 6 -12% cũng là đủ hấp dẫn so với các kênh khác.

Trước đây loại hình BĐS nghỉ dưỡng mà NĐT chọn lựa đó là giao cho chủ đầu tư và nhận 15 ngày, lãi suất sinh lời cam kết từ 9 -12%. Nhưng rõ ràng cam kết như vậy rất rủi ro. Thứ hai là NĐT mua để có thể chủ động ở lâu dài, ở thường xuyên nhưng nếu chỉ mua dạng đó ở 15 ngày mặc định thì hướng đó nếu ai đầu tư sinh lời thì có thể chọn. Còn nếu NĐT chủ ý mua BĐS nghỉ dưỡng để tự khai thác thì xu thế này NĐT phải chọn những nơi có vị trí đẹp và thuận tiện cho mình khai thác hơn thế phải đảm bảo các yếu tố như: Ngoài resort này thì chung quanh khu vực resort phải có đầy đủ các tiện ích dịch vụ nhà hàng ăn uống, chợ búa… để mà khi NĐT ở đó hay các du khách ở đó có thể đi ra xung quanh để sử dụng các dịch vụ xung quanh bởi những người thuê căn hộ nghỉ dưỡng có xu hướng là thích tự chủ động nghỉ ngơi và đi ra ngoài đi các nơi khác ăn chứ không bắt buộc phải ăn ở khu resort đó. Và đây cũng là xu thế của năm 2020, xu thế này đang dành cho giới trung lưu, người có tiền thích có 1 tài sản là căn hộ ở vùng biển đẹp. NĐT nên lựa chọn đầu tư vào những căn hộ ở vùng biển đẹp, có tiềm năng tương lai. Bởi những căn hộ ở vùng biển đẹp không phải lúc nào cũng dư thừa. Do đó khi một người có tiền sở hữu mà không đầu tư sớm thì sau này những căn hộ ở vùng biển đẹp đó sẽ không còn nữa.

Tình hình kinh tế đầu tư vĩ mô vào thị trường BĐS năm 2020

Chuyên gia Đinh Thế Hiển dự báo, năm 2020 tới đây tình hình kinh tế đầu tư vĩ mô vào thị trường BĐS nhìn chung là trầm lắng và vẫn còn khó khăn vì suy cho cùng đặc tính của thị trường BĐS ở nước ta chỉ tăng mạnh khi có nguồn vốn tín dụng của ngân hàng đẩy mạnh ra cũng như là những nguồn tiền dải ngân dự án công nhà nước ở đầu tư hạ tầng lớn thì mới tăng mạnh thì năm 2020 hai nguồn này vẫn hạn chế. Vì vậy năm 2020 vẫn là năm trầm lắng và thanh lọc những dự án nào mà dựa trên quảng cáo không có chất lượng, không chịu được tài chính thì chủ đầu tư thua lỗ thậm chí là phá sản còn những dự án nào tốt thì sẽ trụ được và tiếp tục phát triển theo hướng vững bền hơn.

Đối với những người mua lướt sóng trong giai đoạn 2020 không phải là năm thích hợp để kiếm lợi nhuận cao. Nhưng ngược lại những người có tiền và tìm kiếm những giá trị lâu dài thì năm 2020 lại là năm thích hợp để có thể lựa chọn được những vị trí tốt, những dự án BĐS đúng ý mình và giá chưa tăng cũng như việc mua cũng sẽ thuận lợi cho những nhóm người đó. Nói chung thị trường năm 2020 không phải là thị trường thuận lợi cho BĐS. Các NĐT nên tập trung ở các phân khúc BĐS có giá trị khai thác hoặc đầu tư lâu dài, thay cho làn sóng đầu cơ như các năm trước.